Jeg Vil Kjøpe En Tomt - Hvordan Bestemme Den Faktiske Kostnaden For En Tomt

2024 Forfatter: Sebastian Paterson | [email protected]. Sist endret: 2023-12-16 13:53

Markedsverdi eller bruksverdi?

Hvorfor bruker jeg anførselstegn når jeg snakker om”markedsverdien” av tomter? Når man bestemmer markedsprisen på en tomt, går de vanligvis ut fra gjennomsnittsprisen på kjøp som er lik i kvalitet, beliggenhet, område, type bruk av tomter, produsert over en viss (ikke for lang) periode. Følgelig, jo mer slike transaksjoner blir analysert, desto mer nøyaktig kan prisen på det interesseområdet vi bestemmer.

Samtidig er det nødvendig at transaksjoner ble gjort ved hjelp av lignende økonomiske ordninger, uten spesielle vilkår for overføring av eierrettigheter, begrensninger og beheftelser.

Imidlertid gir bruken av denne teknikken ikke alltid et objektivt bilde av markedssituasjonen i praksis. Hittil har markedet for jordbruksland nettopp begynt å danne seg. I det store og hele har et alvorlig volum av landtransaksjoner blitt observert bare de siste 5-6 årene. Ja, i løpet av det siste året eller to har det skjedd et ganske stort antall eierskapsoverføringer, men det virker for meg som en meningsløs øvelse å bestemme de reelle kjøps- og salgsprisene for et stort antall tomter.

På den ene siden skifter et stort antall jordbruks tomter eiere som et resultat av donasjonsprosedyren, selv om det faktisk er kjøps- og salgstransaksjoner. Siden donasjonstransaksjoner faktisk er ufordelaktige transaksjoner, hvordan skal man i slike tilfeller vurdere verdien av eiendommen som er overført til den nye eieren?

Ja, og når du foretar transaksjoner for salg av tomter, indikerer kontrakten ofte en undervurdert verdi av tomten - først og fremst for å betale mindre skatt.

På den annen side kan du ikke la deg lede av prisene som er angitt i annonseringstilbud for salg av eiendomsobjekter. For det første, veldig ofte, når det selges en tomt, er det mange mellomledd, og legger til 20 eller til og med 40-50% av den opprinnelige prisen på tomten. For det andre eksponerer grunneiere ofte objekter til en oppblåst pris med vilje - med tanke på videre handel for et fall. Det er mye hyggeligere for kjøperen å kjøpe eiendom med en rabatt på 10-15%, mens man føler seg som en kompetent forretningsmann. For det tredje endres markedssituasjonen ofte. En av de mest typiske alternativene er når tomter blir tilbudt til salgs til en lavere pris enn de som tidligere er utstilt. For eksempel er det andre pakker med lignende egenskaper i nærheten av tomten din,og eieren bestemte seg raskt for å selge dem til en stor rabatt på grunn av det presserende behovet for midler.

Det er en annen grunn til at det er vanskelig å vurdere markedsverdien på bestemte tomter, det nesten fullstendige fraværet av et pantelånemarked for tomter.

Som jeg sa ovenfor, til dags dato, har ikke landmarkedet (spesielt for tomter for kommersielle prosjekter, dvs. store områder) ennå dannet seg. Volumet av transaksjoner i bestemte territorier, og metodene for gjennomføring av dem, tillater ikke å utføre en analyse som er tilstrekkelig for en nøyaktig og objektiv vurdering av landets verdi, en analyse som kan legges til grunn når man vurderer en tomt som pantelån uten å tiltrekke seg ekstra kausjon eller ytterligere økonomiske garantier …

Jeg tror ikke, spesielt hvis vi ikke bruker det vage begrepet "markedsverdi", men snakker om "forbrukerverdien" til dette eller det andre nettstedet. Hvis "markedsverdi" forstås som beløpet som en tomt kan selges for på et gitt tidspunkt, blir mange faktorer undersøkt når de vurderer forbrukerverdien, inkludert de viktigste:

a) Dynamikk av prisendringer for tomter som er like i alle henseender for kortsiktige (1-2 år) og mellomlang sikt (5 år).

b) Den forventede dynamikken i prisendringer for nettstedet, med tanke på slike faktorer som langsiktige planer for utvikling av det tilstøtende territoriet, den politiske og økonomiske situasjonen i et bestemt distrikt, region, underlagt føderasjonen, endringer i den økologiske situasjonen, klimatiske prosesser i et gitt område, sosiale og demografiske prosesser, etc. etc.

c) Analyse av mulige risikoer i ulike utviklingsområder for denne tomten, muligheten for å overvinne slike risikoer og beregning av tilhørende materialkostnader.

d) Prognose for likviditeten til en tomt på forskjellige stadier av dens utvikling.

Til tross for at svarene på hvert av de ovennevnte punktene kan være ganske omtrentlige, gir kombinasjonen deres, når de studeres innenfor rammen av en matematisk modell, et ganske nøyaktig svar om forbrukerverdien til nettstedet, som forstås som det maksimalt tillatte mengde penger, hvis investering når du kjøper land, sikrer lønnsomheten for videre utvikling av nettstedet.